Faut-il conserver un bien immobilier en France lorsqu'on est expatrié au Bénélux ?

La question de savoir s’il faut conserver un bien immobilier en France lorsque l’on est expatrié dans un pays du Bénélux (Belgique, Luxembourg, Pays-Bas) dépend de plusieurs facteurs. Le principal étant souvent l’impôt, voici les éléments clés de la fiscalité française, applicable aux expatriés, à considérer pour prendre une décision éclairée :

Impôt sur les revenus fonciers

Si l’on conserve un bien immobilier en France et que ce dernier est loué, il sera soumis à l'impôt sur les revenus fonciers en France, même en étant résident fiscal à l’étranger. Il sera donc soit soumis à l’application d’un taux minimum (ou au barème progressif), soit à l’application du taux moyen d’imposition.

Première méthode : vous pouvez être assujetti au taux minimum d’imposition pour vos revenus de source française. Celui-ci est fixé à 20 % si vos recettes sont inférieures à 29 315 €, et à 30 % au-delà, pour un logement situé en métropole. Si le taux du barème progressif normalement applicable est supérieur au taux minimum, ce sera tout de même celui du barème progressif qui s’appliquera.

Seconde méthode : vous pouvez demander l’application du taux moyen d’imposition dès lors qu’il vous est plus favorable. Le calcul du taux sera réalisé sur la base de vos revenus mondiaux, mais il ne sera appliqué que sur vos revenus de source française.

Plus-values immobilières

Si le bien est vendu, il sera soumis à l’impôt sur les plus-values immobilières, sauf s’il s’agit de la résidence principale. Dans le cas contraire, la plus-value sera taxée à 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Toutefois, il existe des exonérations :

• après 22 ans de détention pour l’impôt sur la plus-value ;

• après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Il est également possible de bénéficier d’un dispositif de faveur offrant 150 000 € d’abattement exceptionnel lors de la vente d’un bien en France par un non-résident (hors résidence principale) : le dispositif dit 150-U-II.

Fiscalité locale : attention aux règles du pays de résidence

En étant expatrié au Bénélux, il convient également de se renseigner sur la manière dont les revenus et plus-values immobilières seront éventuellement taxés dans le pays de résidence. La France et les pays du Bénélux ont des conventions fiscales pour éviter la double imposition, mais il peut exister des différences dans le traitement des revenus fonciers.

En Belgique

Les revenus locatifs sont également soumis à l’impôt, mais il existe des dispositifs permettant de réduire l’imposition, selon la région. Par ailleurs, la Belgique applique une imposition plus souple pour les biens immobiliers qui ne sont pas considérés comme une activité commerciale.

Au Luxembourg

Les revenus fonciers sont imposés, mais des réductions sont possibles sur les charges et les intérêts d’emprunt. Le Luxembourg applique aussi une imposition sur les plus-values en cas de revente rapide (moins de 2 ans).

Aux Pays-Bas

Les revenus fonciers sont imposés sur la base de la valeur nette du bien dans le cadre du système « box 3 ». Cependant, il existe des possibilités d’exonération en fonction du type d’investissement.

Une pression fiscale française plus forte sur l'immobilier

Mais finalement, l’équation de la conservation de l’immobilier en France pour un non-résident est souvent résolue non par comparaison avec la fiscalité du pays de résidence, mais par la pression que font peser les prélèvements sociaux français.

En effet, l’immobilier est la seule classe d’actifs génératrice desdits prélèvements sociaux, à 17,2 % pour un expatrié*.

Un non-résident ne subit pas en revanche les prélèvements sociaux sur les produits financiers détenus en France et versant des intérêts. Il n’y a aucune imposition sur les revenus financiers (assurance-vie, comptes titres, etc.).

Beaucoup souhaitent donc couper le cordon fiscal pesant sur les revenus issus de l’immobilier, en arbitrant les biens concernés, et en reportant le fruit de la cession sur des produits financiers, en France ou dans leur pays d’accueil. À ce titre, l’attractivité du Luxembourg en matière d’assurance-vie est d’ailleurs peu contestée.

Note

*Si vous résidez dans un pays de l’EEE et que vous êtes affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale, vous êtes partiellement exonéré de CSG et CRDS, mais restez tout de même redevable du prélèvement de solidarité, dont le taux s’élève à 7,5 %.

Vincent Dufly

Expert en gestion internationale de patrimoine