La cession de parts d’une SCI patrimoniale française lorsque l’on est résident fiscal belge

Nous vous présentons dans cette étude, les conséquences fiscales d’une cession de titres d’une société française à prépondérance immobilière par un résident belge.

Rappelons que l’acquisition d’un bien immobilier en France peut être réalisée en direct, ou via une société.

Dans ce cas, il peut s’agir :

-          D’une société civile immobilière, dont l’activité est la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers et qui pourra, sur option être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)

-          D’une société commerciale (SARL ou SAS) à prépondérance immobilière, qui en principe, sera soumise à l’impôt sur les sociétés.

Le cas le plus fréquent est la détention de parts sociales de sociétés civiles immobilières.

L’imposition des revenus générés par ces sociétés est un sujet connu et bien maitrisé. Toutefois, lors de la revente (du bien ou des parts de société immobilière), l’impact fiscal n’est pas neutre.

1. Principe : Imposition en France de la plus-value

La plupart des conventions fiscales internationales conclues par la France prévoient que les plus-values réalisées lors de la cession d'immeubles sont imposables dans l'État où les immeubles sont situés. C'est ainsi qu'un non-résident est en général imposable en France lors de la cession d'un bien immobilier situé en France.

La convention franco-belge du 10 mars 1964 prévoit que les revenus provenant de biens immobiliers situés sur le territoire français sont imposables en France (art. 3 § 1). Elle ajoute que la notion de « bien immobilier » se détermine d'après les lois de l'État où est situé le bien considéré et que ces règles s'appliquent également aux bénéfices résultant de l'aliénation de biens immobiliers (art. 3 § 2 et 4).

Si vous êtes résident fiscal belge et que vous cédez des parts d’une SCI française détenant des biens immobiliers en France, la France imposera la plus-value réalisée lors de cette cession.

En effet, le Conseil d’État français, dans un arrêt du 24 février 2020, assimile ces parts à des droits immobiliers lorsque la SCI détient un actif immobilier prédominant, même si juridiquement ce sont des titres. Cela permet à la France d’appliquer l’article 244 bis A du Code général des impôts (CGI) et d’imposer la plus-value comme s’il s’agissait d’une plus-value immobilière.

L’administration française considère donc que les plus-values de cession de parts de SCI détenues par un non-résident sont imposables en France parce que l’actif principal est constitué de biens immobiliers en France.

D’ailleurs, ce principe s’applique également aux cessions de sociétés commerciales (SA, SARL, SAS, SNC) qui pourraient être qualifiées de sociétés à prépondérance immobilière, quel que soit leur régime fiscal (IR ou IS).

Côté belge, à partir du 1er janvier 2026, il est prévu d’introduire une taxation des plus-values sur actifs financiers, avec un taux possible d’environ 10 % au-delà d’abattements spécifiques.

Cela pourrait signifier que, même en Belgique, une plus-value nette réalisée pourrait être taxable selon les nouvelles règles, mais la convention fiscale reste déterminante pour éviter la double imposition. Notons au passage, que la convention fiscale en vigueur date de 1964, car la nouvelle, pourtant signée en 2021, n’est toujours pas ratifiée à ce jour par les parlements des deux pays.

Particularité française, la plus-value sur cession de la résidence principale est totalement exonérée d’impôt. Donc à moins de transférer son domicile en France, impossible pour un résident belge d’échapper à la taxation.

Le régime fiscal des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière diffère selon que les titres sont détenus par des résidents ou des non-résidents.

La cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière (CGI art. 150 UB) non soumises à l'impôt sur les sociétés relève du régime d'imposition des plus-values immobilières.

Le régime d'imposition prévu pour les immeubles concerne les plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière non soumises à l'impôt sur les sociétés, lorsqu'elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques.

Les cessions de titres de sociétés, cotées ou non cotées, soumises à l'impôt sur les sociétés de plein droit (SA, SARL…) ou sur option (SNC par exemple) relèvent du régime d'imposition des plus-values sur cessions de valeurs mobilières et droits sociaux prévu par l'article 150-0 A du CGI, quelle que soit la composition de l'actif de ces sociétés.

En pratique, le régime des plus-values immobilières concerne donc principalement les sociétés civiles immobilières qui n'entrent pas dans le champ de notre étude.

2. Imposition de la plus-value en France

Les plus-values immobilières réalisées à titre occasionnel par une personne physique fiscalement domiciliée hors de France, par une société civile dont le siège est hors de France ou par une société civile française ayant des associés non-résidents sont soumises - sous réserve des conventions internationales - à un prélèvement spécifique dont le taux diffère selon les situations (CGI art. 244 bis A et 200 B).

·         Opérations imposables

Le prélèvement s'applique à toutes les cessions à titre onéreux des biens.

Sont ainsi concernés non seulement les ventes proprement dites, mais également les expropriations, les échanges, les partages de sociétés, les apports en société, les dissolutions de sociétés ainsi que les attributions d'immeubles à un associé en cas de retrait de celui-ci en dehors de toute dissolution.

·         Bien imposables

Les cessions soumises au prélèvement sont celles provenant :

-  d'immeubles bâtis ou non bâtis situés en France. Le prélèvement n'est toutefois pas applicable aux immeubles affectés à une exploitation professionnelle. ils doivent être inscrits, selon le cas, au bilan et/ou au tableau des immobilisations établis pour la détermination du résultat imposable du cédant et leur cession est soumise au régime des plus-values professionnelles. La cession de tels immeubles doit néanmoins donner lieu à la rédaction d'une déclaration 2048-IMM : la mention « néant - plus-value professionnelle » doit être simplement portée sur la déclaration.

-  de parts de fonds de placement immobilier (FPI) ou de fonds étrangers équivalents ;

-  d'actions de sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC), d'actions de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (Sppicav), d'actions de structures étrangères équivalentes ou de parts ou d'actions de sociétés à prépondérance immobilière cotées sur un marché français ou étranger (autres que les SIIC), lorsque le cédant détient directement ou indirectement au moins 10 % du capital de la société dont les parts ou actions sont cédées ;

-  et de parts, d'actions ou d'autres droits dans des organismes non cotés à prépondérance immobilière autres que ceux mentionnés ci-dessus. L'appréciation de la prépondérance immobilière s'effectue comme pour les résidents (n° 34215).

L'actif des sociétés ou organismes précités doit être principalement constitué directement ou indirectement d'immeubles situés en France.

Attention : l'exonération réservée aux non-résidents et prévue lors de la première cession d'une habitation en France n'est pas applicable lorsque cette cession est réalisée par une société, quand bien même ses associés en remplissent les conditions !

Pour rappel, l'article 150 U, II-2° du CGI (modifié par la loi de finances pour 2019), prévoit une exonération pour les plus-values réalisées au titre de la cession d'un logement situé en France par des personnes physiques, ressortissantes d'un État membre de l'Union européenne.

Cette exonération s'applique dans la limite d'une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable et à la double condition que :

-  le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;

-  la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession.

3. Calcul de la plus-value imposable en France

Les modalités de calcul de la plus-value sont différentes pour les personnes (associés ou sociétés) assujetties à l'impôt sur le revenu et les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés.

·         Sociétés civiles ou associés assujettis à l'impôt sur le revenu

Lorsque le contribuable est assujetti à l'impôt sur le revenu, la plus-value est déterminée dans les mêmes conditions que pour les personnes domiciliées en France (n° 33600 s.).

Les plus-values d'échange de titres de sociétés à prépondérance immobilière peuvent, le cas échéant, bénéficier du sursis d'imposition visé n° 34375.

La plus-value imposable est déterminée après application d’abattements pour durée de détention, tant pour l’impôt, que pour les prélèvements sociaux.

Pour l’impôt, le montant de la plus-value est diminué de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième année de possession jusqu'à la vingt et unième ; l'abattement est de 4 % pour la dernière année. L'exonération en matière d'impôt sur le revenu est donc acquise à l'issue d'un délai de vingt-deux ans.

Pour les prélèvements sociaux, le montant de la plus-value est diminué de 1,65 % par année de détention au-delà de la cinquième année de possession jusqu'à la vingt et unième ; l'abattement est de 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention et 9 % pour chacune ou des années restantes. L'exonération est acquise à l'issue d'un délai de trente ans.

La période de référence pour le calcul de l'abattement retient les années entières.

Une taxe supplémentaire s'applique sur les plus-values de cession d'immeubles ou de droits immobiliers (usufruit, nue-propriété, titres de sociétés immobilières, etc.), imposables à l'impôt sur le revenu ou au prélèvement dû, dont le montant est supérieur à 50 000 € (CGI art. 1609 nonies G).

·         Sociétés civiles soumises à l'IS

Lorsque la société civile relève de l'impôt sur les sociétés, la plus-value est déterminée selon les mêmes règles d'assiette que pour les personnes morales résidentes de France.

Cette hypothèse est à éviter, car la cession ne bénéficierait pas des abattements pour durée de détention. Du coup, la plus-value réalisée par la SCI serait taxable au taux normal de 25%, puis le boni de liquidation serait imposé ensuite entre les mains des associés, dans le meilleur des cas à 30% !

4. Taux d'imposition des non-résidents

·         Impôt

Le taux d'imposition du prélèvement des non-résidents, domiciliés notamment en Belgique, est fixé à 19 % (identique aux résidents français).

·         Contributions sociales

Outre le prélèvement, les plus-values réalisées (directement ou indirectement) par les non-résidents personnes physiques supportent les prélèvements sociaux au taux prévu pour les produits de placement, étant toutefois souligné que les personnes qui relèvent d'un régime de sécurité sociale d'un État membre de l'UE sont exonérées de CSG et de CRDS (mais restent soumises au prélèvement de solidarité de 7,5 %), à condition de justifier de cette affiliation lors de l'enregistrement de l'acte de vente ou du dépôt de la déclaration de plus-value.

Il s’agit d’un véritable avantage pour un résident belge, qui subira des contributions sociales au taux de 7,5%, contre 17,2% pour un résident français.

·         Taxe sur certaines plus-values immobilières élevées

La taxe est due dès lors que le montant de la plus-value nette imposable est supérieur à 50 000 €. Ce seuil s'apprécie après prise en compte de l'abattement pour durée de détention.

Le taux est compris entre 2% et 6%, selon un barème progressif.

5. Paiement et obligations déclaratives

Le prélèvement est acquitté au moment de l'accomplissement de la formalité de l'enregistrement (ou, à défaut, dans le mois de la cession) au vu de la déclaration 2048-M (parts de sociétés à prépondérance immobilière).

Le cédant, y compris s'il s'agit d'une SCI française, est, en principe, tenu de désigner sur la déclaration un représentant établi en France, remplissant certaines conditions (CGI art. 244 bis A, IV). Ce peut être une banque, l'acheteur, un organisme ayant reçu une habilitation générale. Ce représentant s'engage à remplir les formalités et à acquitter le prélèvement pour le compte du non-domicilié (CGI ann. II art. 171 quater). Cette obligation ne s'applique toutefois pas lorsque le cédant est domicilié, établi ou constitué dans un État de l'Union européenne. Lorsque le cédant est une société de personnes, française ou européenne, l'obligation s'apprécie au regard de la situation de chacun des associés.

Cependant, l'administration dispense les sociétés de personnes françaises dont les associés non-résidents sont des personnes physiques, de désigner un représentant fiscal si le prix de cession est inférieur ou égal à 150 000 €.

Les contribuables personnes physiques sont, en outre, dispensés de déclaration si la plus-value est exonérée en raison de la durée de détention du bien ou d'un prix de cession inférieur ou égal à 15 000 €.

Les infractions commises en matière de prélèvement entraînent la perception d'une amende fiscale égale à 25 % du montant des droits éludés (CGI art. 1761).

6. Côté acquéreur

L’avantage pour l’acquéreur de parts sociales de SCI est l’absence de droits de mutation (« droits de notaires »), dont le taux est d’environ 8% de la valeur du bien acquis.

Toutefois, celui-ci devra s’acquitter dans le mois qui suit l’acquisition des parts sociales de la SCI d’un droit d’enregistrement égal à 5% du prix d’achat des titres.

Il devra en outre procéder à des formalités juridiques pour que la SCI devienne officiellement sa propriété.

7. Exemple

Un résident belge a acquis un bien sur la Côte d’Azur en juin 2008 pour un prix de 300 000 euros.

A cette occasion, il avait créé une société civile immobilière au capital de 1000 euros avec son épouse, chacun détenant la moitié des parts sociales. A l’époque, il avait apporté en compte courant la somme de 330 000 euros, qui a permis de payer le bien (300 000 euros), les frais de notaire (22 000 euros), ainsi que les formalités de constitution de la SCI (1500 euros). Le solde, étant laissé sur le compte de la SCI afin de payer les premières dépenses courantes de la maison.

En février 2026, un acquéreur lui propose de lui acheter la maison pour 1 000 000 euros. Celui-ci est également disposé à racheter les parts de la SCI pour 700 000 euros et de lui rembourser son compte courant pour 300 000 euros.

1^ère solution : la vente du bien et la liquidation de la SCI

Pour le calcul de la plus-value brute, le prix de revient du bien est déterminé en ajoutant forfaitairement des frais d’acquisition de 7,5% et des frais de travaux de 15%, sauf si les montants réels sont supérieurs et justifiés.

Le prix de revient calculé est donc de 300 000 + 22 500 + 45 000 =367 500 euros

La plus-value imposable est donc de 1 000 000 – 367 500 = 632 500 euros

Toutefois, du fait du nombre d’années de détention (17 ans), un abattement de 72% sera pratiqué sur la base de l’impôt et un abattement de 19,8% sera également pratique sur la base des prélèvements sociaux.

Le coût fiscal serait globalement de 77 778 euros (cf tableau ci-après)

La liquidation de la SCI devrait couter environ 2 000 euros, ce qui permettra à ce couple de récupérer la somme globale de 920 000 euros au final.

2^ème solution : cession des parts sociales de la SCI

Dans ce cas, l’acquéreur achète 700 000 euros de parts qui ont coûté 1 000 euros et apporte 300 000 euros en compte courant afin de rembourser les cédants.

En réalisant cette opération, l’acquéreur réduit ses frais de mutation. En effet, il paiera 700 000 x 5%, soit 35 000 euros de droits d’enregistrement, contre 1 000 000 x 8%, soit 80 000 euros de droits de mutation dans la première hypothèse.

Du côté du vendeur, la plus-value sera déterminée exactement comme dans le premier cas et conduira à la même imposition.

Seule différence, le maintien de la SCI permettra d’éviter les frais de liquidation, qui seront remplacés par des frais de modification de la gérance, des statuts et des bénéficiaires effectifs, mis en général à la charge de l’acquéreur.

Boris Lelaure

Expert-comptableVice-président régional des experts comptables des Hauts de France